Verslag bijeenkomst over de wooncoöperatie

Op 3 april 2014 vond in Den Haag een themabijeenkomst van het PvdA Netwerk Ruimte over de wooncoöperatie plaats. De woningmarkt lijkt weer iets op te leven, maar voor velen is het nog altijd moeilijk een passende en goede woning te kunnen betalen. In de bijeenkomst stond daarom de vraag centraal hoe we het wonen weer betaalbaar kunnen maken en welke rol de door Adri Duivesteijn voorgestelde wooncoöperaties daarbij kunnen spelen. Tijdens de bijeenkomst gingen Adri Duivesteijn en oud-universitair hoofddocent aan de Universiteit van Amsterdam, Dick Schuiling,  daarover met elkaar en met de zaal in debat.

Introductie Adri Duivesteijn

Qua wonen bestaat er volgens Duivesteijn op dit moment nauwelijks een segment tussen koop (gepropageerd door de VVD) en sociale huur (gepropageerd door de PvdA). In Scandinavië zie je bijvoorbeeld nog tussenvormen. Duivesteijn heeft daarom voor Nederland de wooncoöperatie bedacht, een vorm tussen huren en kopen in.

Het idee van de coöperatie draait om invloed uitoefenen op de leefomgeving en onafhankelijk kunnen zijn. Zijn voorstel is daarop gebaseerd. Volgens Duivesteijn moeten we de clichés van koop en huur loslaten.  Het regeerakkoord noemt Duivesteijn hierin teleurstellend. Het huurbeleid wordt geliberaliseerd via de kas van de corporaties, in ruil voor terugdringing van hypotheekrente. Dat heeft niks te maken met het wonen zelf, maar met financiën. Het begrotingstekort is leidend. Als we anders gaan nadenken kan er pas echt geld vrijkomen.

In het roemruchte debat over de woningmarkt in de Eerste Kamer in december 2013, is in het overleg met ministers Asscher en Blok erkenning gekomen voor ideeën achter de wooncoöperatie. In de brief die minister Blok na overleg naar de Kamer stuurde is de toezegging gekomen dat de wooncoöperatie een nieuwe vorm kan zijn van een toegelaten instelling. Als de coöperatie een toegelaten instelling wordt, dan krijgt dat een eigen statuut, eigen borgstellingen en dergelijke. Dit is zoals het ook in Scandinavië is georganiseerd.

In de laatste decennia  is de burger steeds meer zelf gaan organiseren. De samenleving is fundamenteel veranderd. In Almere heeft Duivesteijn met deze zelfkracht geëxperimenteerd. Er zijn kavels uitgegeven in alle soorten en maten. Mensen met een verschillende achtergrond konden hier een kavel krijgen. Hier zie je dat extreme differentiatie aanwezig is. De richtlijnen in Almere heel los. Volgens Duivesteijn gaan mensen er dan zelf iets van maken. Zelfs de laagste inkomens kunnen zelf hun huis ontwerpen. Het bijzondere is dat het zonder één cent subsidie mogelijk is. Het deel dat je kunt lenen, leen je van de bank, de rest als starterslening. Scheefwonen wordt voorkomen door Iedere drie jaar het inkomen te toetsen en de huur eventueel aan te passen.

Volgens Duivesteijn kunnen we komen tot een nieuw systeem. Hierin bestaat er een individuele koopsector, een beschermde coöperatie sector en een huursector voor mensen die geen zin hebben in zelforganisatie. Het is geen voorstel om de huursector af te schaffen, maar om de macht bij mensen neer te liggen.

Introductie Dick Schuiling

Nederland heeft hoogste woonquote van Europa. 92 procent van woningen valt in het gereguleerde segment. We hebben het hoogste percentage sociale woningbouw, maar ook een uitgebreide hypotheekrenteaftrek en een grote particuliere schuld. De wonin koopprijzen zijn tussen 1995 en 2008 met 250 procent gestegen. De mensen met te hoge leningen hebben op dit moment krokodillentranen. Uiteindelijk is het echter het systeem dat faalt. Voorspelling: de prijzen gaan nog verder naar beneden, omdat de rente weer zal stijgen. De huurprijzen zijn minder gestegen in dezelfde periode. Gemeenten hadden belang bij hoge grondprijzen. Nederland kent nog steeds kwantitatieve woningnood in het westen des lands. De wachttijden in de sociale huur lopen op.

Wat doen we niet goed?

De heer Schuiling beschrijft de housing system literatuur. De typering van volkshuisvestingssystemen brengt ons niet veel verder. In meeste classificeringen is Nederland een vreemde eend in de bijt. Is marktwerking de grote vijand? Het is juist gebrek aan marktwerking dat soms de prijzen heeft opgedreven. De locatie komt alleen terug in de prijs van de koopwoning, niet in de koopwoning. Een huurder in Amsterdam kan een koper zijn in oost-Groningen. De consumentenvoorkeur is een koopwoning, geen huurwoning. Het woningwaarderingssysteem is een gedrocht in plaats van een zegen. De gemeente is een van de hoofdredenen van prijsstijgingen.

Reactie op introductie Adri Duivesteijn

Schuiling refereert aan het proefschrift ‘het bewoonbare land’. Dit geeft een overzicht van de geschiedenis van de volkshuisvesting. Als randvoorwaarde is controle belangrijk. Van oudsher is er, politiek gezien, een voorkeur voor particuliere ontwikkeling. In de loop der tijd hebben corporaties hun identiteit verloren.

Als Blok zijn belofte aan het uitwerken is, gaan we opnieuw de discussie voeren over toelating van coöperaties tot het bestel. In 1901 werd al gesteld dat marktprijzen belangrijk waren. Waarom is het coöperatieve nauwelijks van de grond gekomen? Omdat de corporatiesector te goed is. Je gaat pas zelf iets ontwikkelen als de corporaties het niet goed  doen. De individualisering vindt als plaats sinds de jaren dertig. Toen kwamen de leden al niet. Daarom werd de professional steeds machtiger.

Schuiling geeft complimenten aan Duivesteijn over zijn inzet voor sociale koop sector. In Almere kan dit idee werkelijk wortel schieten. Hoeveel mensen willen zich nu daadwerkelijk hiervoor inspannen? Er zijn 1600 zelfbouwers. Dat is een bescheiden aantal, ongeveer de helft van de bouwproductie van Almere in een jaar. Het is belangrijk om de coöperatie te institutionaliseren en in te kaderen met regelgeving, maar het is niet de redding in tijden van stagnatie. Het is een succes omdat er een latente vraag was in de hele noord vleugel. In Almere lage grondprijs, van de gemeente of het rijk. In markt termen zijn de prijzen laag. De keuze voor Almere staat haaks op de voorkeuren van consumenten. Waarom dan wel naar voorkeur van koop luisteren? Dat is een van de redenen van de hoge woningprijs. Op locaties waar veel vraag is, de prijs omhoog. Is het veranderen van corporaties naar coöperaties ook uitverkoop van de sociale voorraad? Er is een groot insiders – outsiders probleem op de woningmarkt. Dat is ook een verdeling. Dit past niet in het steven naar een ongedeelde stad.

Vragen en opmerkingen uit de zaal

Vervolgens begon de discussie in de zaal. Als eerste zei iemand dat mensen een hypotheekvorm willen hebben waarbij de bank de woning terugkoopt. De ‘opeethypotheek’. Wij zijn er in Nederland laat mee begonnen. In Engeland zeer onsuccesvol. De prijs die banken ervoor vragen is hoog. Voor deze groep mensen kan coöperatief eigendom een uitkomst zijn.

Vervolgens kwam iemand dat de PvdA huur heeft altijd heeft gestimuleerd, in tegenstelling tot België. Zorg om bouwen hebben we uit handen genomen. Past zelfbouw daarom wel in Nederland?

Daarop is antwoordde Duivesteijn dat wooncoöperaties niet alleen gaan om zelf bouwen, het is een organisatievorm. Hoe je omgaat met risico is veel belangrijker. Op de een of andere manier is zelfbouw en zelforganisatie iets normaals dat abnormaal is geworden. De tijdgeest is nu anders. Zelfbeheer kan vanzelfsprekend zijn. Coöperatie is beter dan platte verkoop. Mensen worden anders onderdeel van de markt.

Daarop merkte iemand op dat de ouderen met eigen woningen zitten en willen verhuizen. Voor hen is coöperatief eigendom ideaal.

Iemand anders zei dat Donner pleitte voor Wijkondernemingen, maar dat is nooit uitgezocht. Dat is breder dan wonen. Kunnen we niet beter daarop focussen dan op het wonen? Zo houden we bibliotheken en zwembaden overeind. Coöperaties kunnen samen een wijkonderneming vormen.

Ten slotte vroeg iemand of coöperatief bouwen niet instabiel is, omdat de prijs op de markt tot stand komt? In plaats van het bouwen en terugverdienen van een huurwoning? Zelfbeschikking kan ertoe leiden dat mensen hun eigen woningen gaan opknappen. Hierdoor neemt de vraag op de woningmarkt af. Dit is goed voor de prijsontwikkeling.